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土地开始活跃,三四线是主力,政策难以扩大。2016年11月地产数据点评

2016-12-13 19:00:37 分类:行业研究

写在前面——被分析师采用的高频数据显示11月可能出现显著的负增长,但是统计局的全国数据显然让之前的预判失准了。

内容摘要:
  • 销售回落,但在三四线的拉动下录得正增长7.91%,好于市场依赖高频数据而得出的负增长预期。三四线销量的持续超预期(我们跟踪的40城三线城市11月同比为20%,12月上旬为25%),使得实际销量增速依然维持正增长。
  • 政策出台后,地根松动,土地市场成交超预期。11月当月土地成交面积增速6.2%,扭转了10月-0.05%的负增长局面,我预计2017年全年拿地面积大概率转正。可见此轮新开工的正增长是开发库存土地带来的,尚未进入补库存的拉动效应中。
  • 投资增速略低于预期,11月当月同比5.74%,前值13.45%。累计同比6.48%,低于全国固定资产8.3%的增速。房地产投资依然呈现出对经济微幅拖累的局面,这也是使得此轮政策只能实行“因城施策”,而无法扩大化的主要原因。目前投资增速微幅增长,又微幅拖累全国经济的情况可能是目前最佳的数据组合拖累经济的房地产依然需要“呵护”。只不过这一轮呵护的不是你我身边的一二线城市。
  • 新开工增速略低于预期,11月当月3.30%,前值19.95%,鉴于该数值历史波动较大,在市场普遍预期政策负面的11月依然录得正增长,亦颇为令人欣慰。在11月土地成交增速超预期的背景下,新开工很可能继续维持正增长的态势


  • 行业到位资金中,来自销售的定金及预收款增速(11月当月16.6%,前值37.7%)依然显著超过行业整体增速(当月11.2%,前值15%),显示着行业的现金流依然在持续改善,资产负债表在不断修复。地产行业的国内贷款(主要是开发贷)出现了显著的增加,11月单月国内贷款增速上升到了23.8%,这是在维持了大半年+-0增长之后的突然放量,年内上一个高峰时3月的94.1%的异常高值。再追朔上一次出现单月20+的国内贷款增长要回到2014年的2月。这意味着银行对房地产的放贷方向出现了逆转,从之前的购房消费端放贷,开始过渡到投资开工开发端放贷了.


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