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2016年10月地产新政半月谈——三四线扩散已成定局

2016-10-18 10:41:39 分类:行业研究


1、政策力度——高高举起轻轻落下,去库存还是主基调。
此轮2016-930地产新政以来,诸多城市出台了各种政策,但是总体而言,范围小于2013年(当年为46城,此次为17城,影响特别小的忽略),在涉及的17城的范围中,政策力度大多数也较2013年小。仅上海(2016年3月出台,10月未加强)、北京、苏州(仅信贷部分严厉)、深圳和东莞较2013年政策严厉。总体而言,去库存仍然是主基调。
上述图表中松紧判读引用券商(中金)观点,不代表作者对政策的评论。

2、近期销量(2016年10月1日以来)——三四线最超预期,受其拉动销量增速超过去年已成定局,不排除赶超9月景气水平的可能。
2.1 全国66城市综合水平——10月上半月(截至15日)月度同比增速39.9%,超过9月的30.9%。后续的低基数可能是的销量增速在10月末录得超预期增速。四季度的全年累计增速亦有上调的可能。同时应该看到在经历传统的数据不可比的1、2月之后,明年3~6月份可能出现高基数下的销量低开高走的可能。我们维持此轮地产景气周期维持到明年年中的判断。后续市场情况,我们将更多的依赖后续的经济大环境来判断。超长期来说,我们已经有过深度研究,对地产未来5年需求持超预期判断。
数据来源:Wind,下同
2.2 一线4城(北上广深)——尽管市场被涨价情绪所淹没,但2016是一线城市景气回落的一年。由于过去数年来的供应不足,今年出现了供应短缺而导致的涨价,一线市场整体的成交量增速显著低于去年同期。我们认为,即使没有政策,一线城市也将在今年4季度进入调整,即负增长阶段。该阶段可能伴随着后续供应的出现,最早于明年年中结束。短期而言,新政后一线城市出现突击签约现象,同比销量大增30.9%,远超9月的9.8%。
2.3 二线城市(共20个)——今年4季度到明年5月份,二线城市将是表现最差的地产区域。主要原因几乎是一线城市今年的翻版,供应不足是最主要的原因。我们认为该僵局可能要到2017年末才能得到缓解。短期,10月上半月,二线销量增速30%,小于9月的35.7%。是各个城市条线中表现最差的。
2.4 三四线城市(共42个)——新政以来改善最为显著的就是三四线城市,上半月录得增速59.3%远高于9月的39.8%。可以说“去库存”的效果已经出现,而且可以认为所谓打压热点城市的政策有利于三四线去库存 ,认为地产景气无法向三四线蔓延的论调可以休矣。三四线整体而言已经沉寂了3-5年,我们认为未来的3年,三四线将迎来二次发展的机遇。长期需求逻辑我们已经以深度报告做了研究,“小镇青年”和城乡二元结构认知的偏差是最主要的动力。在此次新政的同时,政府发布了鼓励1亿农民工进城以及发展1000个特色小镇的文件,我认为这是一脉相承的。中国的城镇化不是传统意义的认知,一线城市不是政府鼓励涌入的城市,部分二线城市也将控制人口。十三五期间,中国特色的城镇化是要利用广阔的二三线城市作为发展腹地,将一线、二线、三线、四五线的比例从原来的2:2:1:5变化为2:4:2:2。其中可以看到二三线的发展将是翻番的,过去的三年是二线的大发展,未来的三年将是三线的大机遇。


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