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高基数下的超预期增长,2018年1-2月地产数据点评

2018-3-15 10:22:57 分类:行业研究

写在前面:
去年的一季度是各项地产数据的“高基数”时期,但是本月依然实现了销售、投资、定金预收款的超预期增长。超预期是毫无疑问的。
同时考虑到年初PPI仅上涨了3.7%,那么房地产开发投资9.91%的增速在扣除价格因素之后,有可能自去年以来首次不拖累GDP的增速。所以从这个角度来说,我们对经济基本面的预判也发生了上调。
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主要内容:
1、地产销售:1-2月面积增长4.12%,请注意这是在去年同期增长25.1%(全年高点)的高基数情况下取得的超预期增长。在去年超高基数的条件下依然在年初取得了正增长,恐怕是市场远远没有预料到的情况。市场之前普遍预期2018年初伊始地产在负增长的情况下开局,看来所谓的“一致预期”又错了。
东北及中西部三四线城市发力,让更多的人住上城里人的好房子,让居民的居住更美好,更公平的理念正持续贯彻中而PSL的二次发力是年初数据超预期的重要佐证,今年1-2月共发放2130亿PSL,去年同期仅543亿,而2017年全年也仅仅6350亿
2、地产投资:1-2月实现9.91%的增速,大超预期,超过2017年任何一个月的增速。年初以来市场对地产投资持有普遍的悲观,“迟早要降”的论调不绝于耳,但是此次数据无情的粉碎了这些不专业的预期。
本月新开工增速2.94%,符合晚春节、长两会的预期,但正如我们之前所说的,超预期的投资增速将在不久到来的开工季转换为超预期的开工、用料数据。
本月拿地增速为-1.21%,低于预期,该数据在高歌猛进整整一年之后重回负增长。我们认为主要是因为开发商普遍采取加紧去化,回笼资金,缩减开支的策略有关。同时,越演越烈的并购也减少了对土地购置的依赖。
历史上来看,该数值一旦落入负增长区域会引发地方政府的财政压力,进而放松对地产的压制。我们后续要观察,该指标是否会持续落入负增长区间,如果该数据趋势持续12个月以上,将对投资产生不利影响。
3、资金端——整体资金增速4.8%,低于预期。主要是因为年初的银行贷款和按揭均不达预期,分别为0.3%和-4.3%。但是具有领先意义的定金及预付款依然实现了高基数下的14.2%的增长,去年同期增速高达27.1%。我们预期在年初的信贷整顿结束之后,已经缴纳了定金及预付款的已售项目的后续按揭将会陆续到账。但是其中的节奏是不可知的。所以我们预期在未来的几个月内,大企业加快销售去化,小企业加快资源变现将是托举销售增速和投资增速的主要动机


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