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货币紧缩带来下滑,投资消费外贸三重挑战下,地产!是时候表演真正的技术了,2018年4月地产数据点评

2018-5-16 10:41:48 分类:行业研究

写在前面:
首先回顾本月的其他重要宏观数据,4月社会消费品零售总额同比9.4%,低于10.1%的预期,前值10.1%。1-4月固定资产投资同比仅增长7.0%,低于7.4%的预期,前值7.5%。
4月国民经济在投资、消费和外贸上面临三线压力,整个宏观政策层面出现调整可能,结合5月11日央行在一季度货币政策中将“去杠杆”修正为“调结构”,我们认为从5月开始货币层面已经出现了转折性的变化,地产作为货币面敏感行业,是时候表演真正的技术了!
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主要内容:
1、地产销售:4月单月增速-4.09%,低于预期。持续近1年半的持续紧缩的货币政策使得地产销量的累计增速不断下滑。目前1-4月累计同比是1.29%,增速降到接近0的情况在2006年中期、2008年初、2012年初以及2014年初曾经出现过,后续的3-6个月均出现了货币政策的转向。我们认为销量是货币政策的一面镜子。我们将密切跟踪5月11日央行表态转变后的资金面动态,以验证上述历史规律是否会重演。
4月PSL略有收力,但最新的截至5月15日的数据显示,5月PSL再次高增长。1-4月PSL累计发放3540亿,同比44.48%,较前值86.15%有显著收缩,但考虑到截至5月15日,5月已经发放801亿PSL,那么1-5月PSL累计发放达到了4341亿,累计增速47.3%,5月单月已有数据至少实现单月68%以上的增长。

2、地产投资:4月实现单月10.2%的增长,在紧货币的环境下,地产投资继续和销售保持了长达2年的以上的背离,当属超预期,前值则为10.84%。考虑到较早公布的4月财政数据中,政府基金收入中的土地财政保持了40%左右的增长。毫无疑问,在投资、消费、外贸三驾马车面临压力的时候,房地产是名副其实的最粗“大腿”。
本月新开工增速2.9%,低于预期,1-4月累计增速7.34%,较前值9.68%略有回落。该数值历来具有非常高的波动性,但是我们认为随着5月3日(这次4月数据点评不得不提到很多5月的最新情况,5月的大量转折性信号是不得不重视的)财预65号文《关于加强地方预算执行管理 加快支出进度的通知》的出台,以及住建部关于加快开工审批的表态,该数据重新回归匹配投资增速的情况会再现。
本月拿地面积增速为-7.77%,前值3.49%,低于预期,我们在未来的6-12个月持有0增长的预判。毕竟龙头企业的并购拿地比例越来越高,该数据的参考性正在不断下降。

3、资金端——整体资金增速-1.2%,前值0.0%,低于预期,反映了持续的紧货币。本月数据继续多数维度收缩,其中之前供需增长的银行贷款本月锐减-10.7%,只有自筹资金和银行按揭在增速上出现了正向的变化。自筹资金本月增速3.7%,前值1.5%,反映了企业在融资端,尤其是股权融资端开始的努力。而银行按揭增速由之前的-10.9%,缩小到本月的-6.4%,考虑到去年下半年的低基数即将出现,该数值将持续改善。但是开发商的资金压力犹在,所以我们依然坚持预期在未来的几个月内,大企业加快销售去化,小企业加快资源变现将是托举销售增速和投资增速的主要动力

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