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景气持续,周期熨平,最近两轮地产调控比较后的结论(2010轮和2016轮)

2018-6-5 8:49:16 分类:行业研究

背景:收紧的货币面和收紧的政策面,现在2018年中期的时点看此轮2016年开始的房地产调控和上一次2010年开始的调控周期有多大的相同,又有多大的区别呢?


结论:政策面、货币面、销售面类似于2010年调控轮的中期(2011-2012年)的水平,预计后续需求端依然承压。

库存、新开工面、资金面和上一轮调控周期有很大的不同,这些供给端的信息可以概括为持续去库存、开工需求抬头和资金端信心的坚定。

上述供需端的现象是中国房改以来没有出现过的,我把这种现象总结为地产供给侧的结果。无疑这是一个全新的阶段,行业在这种景气程度下或维持更长的时间,周期熨平的迹象显著。


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主要内容

1、政策面:从政策情绪来说类似2012年3月以后,处于放松预期破灭阶段。股价在2012年7-9月触及阶段底部。

2、货币面:此轮资金面从紧类似2011年,期间都伴随着社融大负数增长,以及监管层对金融风险的警示。

3、价格面:历史上来看同比涨幅转跌是政策有所放松的时期,显然2018年尚不具备这样的条件。

4、销售需求面:销量下滑至0%,类似2012年初,但买房预期则是历史高点。

5、投资供给面:2016年调控轮以来,地产投资增速持续中枢抬升。投资和销售出现了史无前例的长期背离。金融投资机构对地产的信心处于历史高点。

6、库存、新开工预期面——考虑到2010调控周期中库存绝对数在库存阶段增速见顶后的18个月见顶,而此轮2016年周期中的增速底已经在2018年3月出现,预计此轮商品房去库存在2019年底见底。而库存恰恰是此轮周期和上一轮周期最大的区别。此轮持续的库存下跌,或导致价格的坚挺程度、供给不足的矛盾将超预期。就全口径地产开发面积来看,土地面积已经出现了快速的增长,我们预期新开工在未来18个月也会出现超预期。

7、开发商资金面——当前资金面处于持续收紧中,类似2010年调控末期的2014年水平。我们预判行业内部的合并重组即将发生。



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