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资金和政策压力继续减轻——2018年9月地产数据点评

2018-10-22 15:14:33 分类:行业研究

写在前面:
一手地产的销售是一种“头部消费”产品,由全社会具有买房意愿的最富裕的人群定价,核心地段的产品则是头部中的头部,而这些产品长期供不应求,因此除了基础需求之外,影响行业预期的因素中——政策是很重要的一环。当前政策是限制头部需求的释放的,但后续来看部分重点一二线城市开始出现政策松动的迹象,其中判断政策的关键指标——房价指数环比涨幅终于出现了收敛,同时国际形势的压力也有利于力保地产这杆大旗。
稳住经济有时候是靠类似今年的地产投资,还有的时候则是地产消费,我们认为现在进入了时间是朋友的阶段,需要的仅仅是耐心。

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主要内容:
1、地产销售量:9月单月增速-3.59%,低于前值2.43%,源于三四线城市的拖累和中秋基数影响,低于预期。1-9月累计增速2.85%,前值3.99%,实现了2015年6月以来连续40个月销售累计增速为正增长,属于近十年的最长景气周期。但是我们维持之前一直的观点,随着PSL的显著收缩,预计在未来3-6个月会看到全国销售面积增速的收缩。
同时销售价格的增速出现收敛,意味着政策压力边际开始减轻
高频数据显示一二线销售面积增速持续两位数增长,依然远远好于重点三四线,这一点符合预期
2、投资、拿地、新开工
地产投资:8月实现单月8.93%的增长,前值9.25%,维持高位,考虑到土地溢价率持续下降,以及拿地增速持续高企,该数据符合预期。我们之前对投资新开工的乐观态度已经得到了验证,后面我们建议关注施工和竣工的触底回升,这些将直接拉动建材、家装、家居、家电、机电设备等地产后周期
本月新开工增速20.29%,前值26.58%,1-9月累计增速16.45%,前值15.91%,市场认为不能持续的高速增长持续增长,符合预期,该数值历来波动较大,但基本趋势和投资、拿地增速相互验证。
本月拿地面积增速为16.41%,前值44.74%,1-9月累计土地购置面积增长15.73%,前值15.61%,略低于预期,地产公司现金流压力最大的土地购置资金支出开始收敛,有利于加快施工和竣工。
3、资金端——9月当月整体资金增速14.4%,前值10.2%,好于预期。持续三个月维持在两位数的增长水平,是资金荒的三季度中最不缺资金的行业。证明货币放松已经自动流向了全社会的信用制高点——房地产
国内贷款(开发贷)增长7.6%,前值-4.0%,好于预期,传统金融机构开始向房地产开发商放水
自筹资金(非标为主)增长12.5%,前值16.4%,低于预期,说明当传统融资放松后,开发商有降低非标融资的意愿。

定金及预收款本月同比25.8%,前值15.2%,1-8月累计16.3%,符合预期维持较高水平。


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