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投资新开工持续超预期,供需倒置确立——2018年11月地产数据点评

2018-12-14 10:38:29 分类:行业研究

写在前面:
2018年走过了11个月,许多地产数据也基本尘埃落定了。首先是销售额大概率连续4年实现两位数增长,可以说这四年是房产独领大类资产风骚的四年。回顾这些年的热门“公众号”从2015年初开始的卖房炒股、到后面的投股权、投消费贷、投P2P以及炒虚拟币,统统败给了这个公众号的“公敌”——房子。而如今“怒批”地产的网文已经“消失”了一段时间,可能这些写手们自己也悄悄地背上了房贷。二级市场也对这只“夜壶”的态度发生了微妙的变化。既然最后的空头们开始倒戈,那么往往意味着这一乐章已经接近尾声,新的一章即将开始。

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主要内容:
1、地产销售量:11月单月增速-5.07%,前值-3.11%,虽然重点城市的高频数据有所改善,但是受到广大三四线的需求恶化,无法阻止全国数据继续低于预期。1-11月累计增速1.39%,前值2.20%,实现了2015年6月以来连续42个月销售累计增速为正增长,近十年的最长景气周期还在延续。我们之前认为,随着PSL的显著收缩,预计在未来2-5个月会看到全国销售面积增速的收缩。PSL在上月短暂放量后迅速回落,因此,我们依然维持之前看淡销量的观点不变。
2、投资、拿地、新开工
地产投资:本月实现单月9.31%的增长,前值7.68%,维持高位好于预期。
之前我们预判投资新开工可能向施工和竣工传导,本月的施工数据开始验证这个判断,本月施工面积增长4.74%,前值4.27%,实现了6月以来的持续回升。但竣工端还需要继续报以耐心,累计增速-12.31%前值-12.53%。市场上担心的投资以拿地为主,无法刺激建安,纯属缘木求鱼的无稽之谈。我们依然坚持认为投资向施工的传递已经通畅,向竣工的传导仅仅是时间上的问题,我们需要的只是耐心。
本月新开工增速21.69%,前值14.74%,1-11月累计增速16.83%,前值16.28%,该数据历来波动较大,本期数据再一次站上20%以上的高速增长,超预期。再一次证明今年以来的增速扩张不能用滞后销售增速来解释,因为销售增速已经下降了两年半。
我们继续坚持认为此次新开工景气或维持较长时间,主要是对14~16年欠投入的补偿,同时还将叠加去库存政策扭转为补库存之后的双重景气。这个观点我们维持不变。但是毋庸置疑的是,供给的持续改善已经带来了供需倒置。
本月拿地面积增速为8.13%,前值12.17%,低于预期,地产公司现金流压力最大的土地购置资金支出继续收敛,有利于加快施工和竣工。
3、资金端——11月当月整体资金增速6.6%,前值7.1%,低于预期。地产作为全社会信用高地的“海拔”正在下降,各类融资主体的信用放松,或在将来持续降低地产的信用优势。
国内贷款(开发贷)增长12.41%,前值-6.1%,好于预期,补偿了上个月的异常下滑
自筹资金(非标为主)增长4.0%,前值6.1%,低于预期,所谓的债券融资的放松本月尚未体现,根据我们之前融资数据分析中关于债券的分析,本月放松较为明显的是涉及基建的债券。
定金及预收款本月同比10.1%,前值16.4%,低于预期,地产的整体销售情况开始向不利的方向变化。