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2018年销量和销售额创历史新高——2018年12月即全年地产数据点评

2019-1-23 10:12:12 分类:行业研究

写在前面:
1998年房改以来,中国的地产销量在质疑中屡创新高,2018年达到了17.2亿平米,再创历史新高。自市场预期的2014年“资产配置元年”以来,中国的房地产业的销售规模非但没有下降,反而用4年的时间,从7.6万亿的年销售额,4年累计增长了96.6%,达到了2018年的15万亿,2018年当年增长12.2%,创历史新高。中国体量最大、最传统、持有人数最多的资产,表现堪称“打脸”。某国酒的董秘说,这些年来能持续拿住他们股票的机构股东廖若星辰,但是我想说的是,能持有中国房子的人群却灿若繁星。

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主要内容:
1、地产销售量:本月单月增速0.92%,前值-5.07%,略好于预期。全年累计增速1.33%,前值1.39%,实现了2015年6月以来连续43个月销售累计增速为正增长,近十年的最长景气周期还在延续。我们坚持认为,随着PSL的显著收缩,预计在未来1-4个月会看到全国销售面积增速的转负。PSL在上月短暂放量后继续持续同比负增长,因此,我们依然维持之前看淡销量的观点不变。
2、投资、拿地、新开工
地产投资:本月实现单月8.17%的增长,前值9.31%,维持了近3年的增速高位,符合预期。
之前我们预判投资新开工可能向施工和竣工传导,施工数据开始持续验证这个判断,本月施工面积增长5.22%,前值4.74%,实现了持续半年的回升竣工端出现了2017年8月以来的首次单月增速转正,累计增速-7.82%,当月增速5.76%,前值-10.99%,大超预期
市场上担心的投资以拿地为主,无法刺激建安,纯属缘木求鱼的无稽之谈。我们依然坚持认为投资向施工的传递已经通畅,向竣工的传导仅仅是时间上的问题,之前我们说需要的只是耐心,现在已然出现了数据的转向。
需要注意的是,历史上出现过3次竣工竣工持续加速、新开工逆向减速的情况,分别是2000年-2001年、2009年和2012年,不排除该情景在2019年重现。
本月新开工增速20.46%,前值21.68%,全年累计增速17.18%,前值16.83%,该数据历来波动较大,本期数据再一次站上20%以上的高速增长,超预期。再一次证明今年以来的增速扩张不能用滞后销售增速来解释,因为销售增速已经下降了两年半。
我们继续坚持认为此次新开工景气或维持较长时间,主要是对14~16年欠投入的补偿,同时还将叠加去库存政策扭转为补库存之后的双重景气。这个观点我们维持不变。但是毋庸置疑的是,供给的持续改善已经带来了供需倒置。
本月拿地面积增速为13.92%,前值8.12%,好于预期,地产补库存周期可能已经启动。
3、资金端——12月当月整体资金增速-4.1%,前值6.6%,显著低于预期。地产作为全社会信用高地的“海拔”正在下降,各类融资主体的信用放松,或在将来持续降低地产的信用优势。
国内贷款(开发贷)增长-15.2%,前值12.4%,低于预期
自筹资金(非标为主)增长6.9%,前值4.0%,符合预期,债券融资的放松构成了部分自筹的上升,地产公司的综合融资成本持续上升。
定金及预收款本月同比-0.2%,前值10.1%,显著低于预期,验证了地产的整体销售情况开始向不利的方向变化。
4、人口与地产:1998年房改以来,中国的地产销量屡创新高,2018年达到了17.2亿平米,创历史新高。期间经历了适婚人群(出生延后20年)和出生人群双下降的时期并不多,近10年来的趋势是,持续下降的适婚人群和缓慢上升的新生人群。最新公布的2018年新生人群为1526万,是新中国除了三年自然灾害外的新低,叠加进行中的适婚人群持续低迷,城镇化和更新需求将构成未来5-10年中国地产需求的主流。