写在前面：

1998年房改以来，中国的地产销量在质疑中屡创新高，2018年达到了17.2亿平米，再创历史新高。自市场预期的2014年“资产配置元年”以来，中国的房地产业的销售规模非但没有下降，反而用4年的时间，从7.6万亿的年销售额，4年累计增长了96.6%，达到了2018年的15万亿，2018年当年增长12.2%，创历史新高。中国体量最大、最传统、持有人数最多的资产，表现堪称“打脸”。某国酒的董秘说，这些年来能持续拿住他们股票的机构股东廖若星辰，但是我想说的是，能持有中国房子的人群却灿若繁星。

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主要内容：

1、地产销售量：本月单月增速0.92%，前值-5.07%，略好于预期。全年累计增速1.33%，前值1.39%，实现了2015年6月以来连续43个月销售累计增速为正增长，近十年的最长景气周期还在延续。我们坚持认为，随着PSL的显著收缩，预计在未来1-4个月会看到全国销售面积增速的转负。PSL在上月短暂放量后继续持续同比负增长，因此，我们依然维持之前看淡销量的观点不变。

2、投资、拿地、新开工

地产投资：本月实现单月8.17%的增长，前值9.31%，维持了近3年的增速高位，符合预期。

之前我们预判投资新开工可能向施工和竣工传导，施工数据开始持续验证这个判断，本月施工面积增长5.22%，前值4.74%，实现了持续半年的回升。竣工端出现了2017年8月以来的首次单月增速转正，累计增速-7.82%，当月增速5.76%，前值-10.99%，大超预期。

市场上担心的投资以拿地为主，无法刺激建安，纯属缘木求鱼的无稽之谈。我们依然坚持认为投资向施工的传递已经通畅，向竣工的传导仅仅是时间上的问题，之前我们说需要的只是耐心，现在已然出现了数据的转向。

需要注意的是，历史上出现过3次竣工竣工持续加速、新开工逆向减速的情况，分别是2000年-2001年、2009年和2012年，不排除该情景在2019年重现。

本月新开工增速20.46%，前值21.68%，全年累计增速17.18%，前值16.83%，该数据历来波动较大，本期数据再一次站上20%以上的高速增长，超预期。再一次证明今年以来的增速扩张不能用滞后销售增速来解释，因为销售增速已经下降了两年半。

我们继续坚持认为此次新开工景气或维持较长时间，主要是对14~16年欠投入的补偿，同时还将叠加去库存政策扭转为补库存之后的双重景气。这个观点我们维持不变。但是毋庸置疑的是，供给的持续改善已经带来了供需倒置。

本月拿地面积增速为13.92%，前值8.12%，好于预期，地产补库存周期可能已经启动。

3、资金端——12月当月整体资金增速-4.1%，前值6.6%，显著低于预期。地产作为全社会信用高地的“海拔”正在下降，各类融资主体的信用放松，或在将来持续降低地产的信用优势。

国内贷款（开发贷）增长-15.2%，前值12.4%，低于预期。

自筹资金（非标为主）增长6.9%，前值4.0%，符合预期，债券融资的放松构成了部分自筹的上升，地产公司的综合融资成本持续上升。

定金及预收款本月同比-0.2%，前值10.1%，显著低于预期，验证了地产的整体销售情况开始向不利的方向变化。

4、人口与地产：1998年房改以来，中国的地产销量屡创新高，2018年达到了17.2亿平米，创历史新高。期间经历了适婚人群（出生延后20年）和出生人群双下降的时期并不多，近10年来的趋势是，持续下降的适婚人群和缓慢上升的新生人群。最新公布的2018年新生人群为1526万，是新中国除了三年自然灾害外的新低，叠加进行中的适婚人群持续低迷，城镇化和更新需求将构成未来5-10年中国地产需求的主流。