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销量降幅好于预期,城市线周期错位,三四线退潮一二线快速复苏——2019年1-2月即地产数据点评

2019-3-15 17:25:17 分类:行业研究

写在前面:
三四线的退潮与一二线的复苏相互对冲,带来了略超预期的销售数据,即跌幅没有那么显著。但是后续我们认为地产销量增速或呈现U型走势,年中将是销量压力最大的时刻,未来3个月我们维持看淡销量的判断。
相比较看淡的市场基本面,刚结束的两会并没有传出利空地产的言论,虽然也没有出现有力度的“因城施策”放松,但不妨碍市场的担心有所下降。考虑到土地财政的地位在减税的背景下更为重要,地方或许更为仰仗土地市场的回暖。

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主要内容:
1、地产销售量:本月单月增速-3.63%,前值0.92%,考虑到市场预期的两位数负增长并没有出现,本月数据略好于预期。之前我们认为,随着PSL的显著收缩,预计在未来1-4个月会看到全国销售面积增速的转负。本月已然验证。后续我们认为地产销量增速或呈现U型走势,年中将是销量压力最大的时刻,未来3个月我们维持看淡销量的判断。但是整体看淡的同时,我们对一二线城市的复苏保持乐观态度,这也是本月负增长不是特别显著的原因。
地产利率的下降,以及政策的边际放松,最惠及冷却了2年的一二线城市,相反三四线没了PSL的“呵护”将陷入调整,城市线的周期将持续错位。
2、投资、拿地、新开工
地产投资:本月实现单月11.62%的增长,前值8.17%,维持了近3年的增速高位,其持续性之久,韧性之强远超市场的预期。伴随着融资条件的宽松,以及利率的下降我们认为该数据依然能保持较强韧性。
考虑到今年春节在2月初,意味着2月全月新开工可能性较低,对比去年2月中旬的春节周期,本月季节性影响较大,因此新开工面积、竣工面积的下滑并不能说明更多的问题,我们建议观察3月这些数据的具体情况,目前保持之前的维持新开工增速、看好竣工的节奏不变。
本月新开工增速6.02%,前值20.45%,低于预期,但是正如我们上文中提到的季节性因素,我们依然坚持认为后续新开工增速将维持两位数的增速。另外有券商认为是统计口径的变化,在此我们表示尚需核实。
本月拿地面积增速为-34.09%,前值13.91%,低于预期,该数据和新开工一样历史波动较大,我们建议保持继续观察,目前维持补库存的判断不变。
3、资金端——1-2月当月整体资金增速2.1%,前值-4.1%,符合预期。考虑到1-2月整体社融增速高企,但是地产资金增速有限,说明地产作为全社会信用高地的“海拔”正在下降,各类融资主体的信用放松,或在将来持续降低地产的信用优势。
国内贷款(开发贷)增长-0.5%,前值-15.3%,好于预期
自筹资金(非标为主)增长-1.5%,前值6.9%,低于预期,流向地产的非标并不顺畅,不排除是被低成本贷款挤压的结果。
定金及预收款本月同比5.6%,前值-0.2%,好于预期,验证了略好于预期的地产销售。