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经济企稳靠地产,人心向背看地产——2019年3月房地产数据点评

2019-4-18 17:34:43 分类:行业研究

写在前面:
本月地产投资增速11.98%,创2015年以来4年新高,穿越了股票水牛、股灾、供给侧、去杠杆、贸易战的经济周期,在一片质疑声中,其韧性之强令人印象深刻。可以说不仅仅是本月、本季的经济数据超预期多依赖地产,甚至这四年经济下台阶期间,地产起了决定性的作用。所以说,经济企稳靠地产。
最近,又看到了”卖房炒股“的言论,让人想到了2014年甚嚣尘上的那股风潮。但是最终市场的选择是地产。作为地方财政的基石、就业的柱石、资产价格的磐石,地产承担的不仅仅是一个超长期耐用消费品的功能,和烟草、盐业、能源一样,是执政施政的基础所在。正所谓有恒产者有恒心,如果人心都还在不动产上,那么就意味着他们对建立在这个基础上的施政体是有恒心的。这也就是我说的,人心向背看地产。


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主要内容:
1、地产销售量:本月单月增速-1.75%,前值-3.63%,好于预期。我们继续对一二线城市销量的复苏保持乐观态度,同时考虑到地方财政今年压力巨大,对土地财政的渴求超过往年,因城施策的”呵护“叠加一二线复苏或平抑三四线地产销售冷却的速度,我们对销售的看法较之前的看淡调整为中性,全年销量或持平去年,销售额则可能继续创历史新高。
2、投资、拿地、新开工
地产投资:本月实现单月11.98%的增长,前值11.62%,创近2015年以来的增速高位,其持续性之久,韧性之强远超市场的预期。考虑到进入3月下半月开始开发商拿地意愿不断增强,我们认为该数据依然能保持较强韧性。
面对上月数据的季节性波动,我们建议观察新开工、施工、竣工3月数据的具体情况。目前来看三月这三项数据恢复了之前的上升势头,尤其是施工面积增速从6.79%上升到了8.18%,扩张幅度显著,是支撑投资数据创历史新高的主要推动力。我们保持之前的维持新开工增速、看好竣工的节奏不变。
本月新开工增速18.05%,前值6.02%,修复了之前的季节性收窄,符合预期。
本月拿地面积增速为-33.12%,前值34.09%,低于预期,该数据和新开工一样历史波动较大,考虑到3月下旬以来地产商表现出较高的拿地热情,同时今年地方财政压力巨大,目前维持补库存的判断不变。
3、资金端——当月整体资金增速13.1%,前值2.1%,超预期。在3月社融超预期的背景下,地产资金面改善是理所应当的。
国内贷款(开发贷)增长10.3%,前值-0.5%,好于预期
自筹资金(非标为主)增长11.3%,前值-1.5%,好于预期,这和我们看到的影子银行有所复苏亦相互印证。
定金及预收款本月同比18.8%,前值5.6%,好于预期,对应地产销售的超预期。