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地产是一片大海,是中国经济韧性所在——2019年4月房地产数据点评

2019-5-16 11:46:53 分类:行业研究

写在前面:
本月众望所归的社零消费数据仅录得7.2%的增长,扣除通胀后仅为5.1%,反而成为拖累经济增长的重要反作用力。
而地产的销售、投资、新开工、资金面全线超预期,再一次证明房地产才是中国经济的韧性所在,应该说,地产才是一片大海,是中国经济韧性所在。
引用习总书记的话:“中国经济是一片大海,而不是一个小池塘。大海有风平浪静之时,也有风狂雨骤之时。没有风狂雨骤,那就不是大海了。狂风骤雨可以掀翻小池塘,但不能掀翻大海。经历了无数次狂风骤雨,大海依旧在那儿!”
从谢国忠到牛刀,从鼓吹卖房炒股的理财师,到每次都号称“史上最严”的调控,经历了无数次狂风骤雨,大海依旧在那儿!

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主要内容:
1、地产销售量:本月单月增速1.26%,前值1.75%,符合预期。累计增速收窄到-0.25%,超过之前市场对于行业-5-10%负增长的预期,我们继续对一二线城市销量的复苏保持乐观态度,同时考虑到地方财政今年压力巨大,对土地财政的渴求超过往年,因城施策的”呵护“叠加一二线复苏或平抑三四线地产销售冷却的速度,我们对销售的看法维持中性,全年销量或持平去年,销售额则可能继续创历史新高。
2、投资、拿地、新开工
地产投资:本月实现单月11.97%的增长,前值11.82%,维持近4年来的高位,其持续性之久,韧性之强远超市场的预期。考虑到开始开发商拿地意愿依然在不断增强,我们认为该数据依然能保持较强韧性。
本月新开工、施工、竣工数据维持了之前的上升势头,施工面积增速从8.18%上升到了8.75%,创2015年以来4年半的新高,是支撑投资数据创历史新高的主要推动力。我们保持之前的维持新开工增速、看好竣工的节奏不变。
本月新开工增速15.49%,前值18.06%,维持较高增速,符合预期。
本月拿地面积增速为-33.81%,前值-33.11%,低于预期,该数据和新开工一样历史波动较大,同时由于通过并购的比例越来越高,以及前融导致的拿地主体并不是房地产开发商,该数据的参考意义越来越弱。
3、资金端——当月整体资金增速18.4%,前值13.1%,创2017年4月以来新高,超预期。在4月社融低于预期的背景下,地产资金面显著改善,反映了民企在自毁信用长城的背景下(详见4月融资数据点评),土地依然是最让人放心的资产。
国内贷款(开发贷)增长8.4%,前值10.3%,符合预期
自筹资金(非标为主)增长13%,前值11.3%,好于预期,这继续验证了我们看到的影子银行的复苏。
定金及预收款本月同比28.3%,前值18.8%,好于预期。