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大海的确在那儿,但也有潮起潮落——2019年5月房地产数据点评

2019-6-17 13:58:34 分类:行业研究

写在前面:
有人说中国经济是一片大海,它永远在哪儿。且不说遥远而虚无缥缈的“沧海桑田”,但是就脚下的这片海滩来说,你也会很明显的感受到,即使是大海也是有潮起潮落的。地产作为中国经济的“内海”已经支撑了经济近四年的时间,现在这片“内海”开始退潮了。我们即将看到搁浅在海滩上的小鱼小虾,但是同时伴随着政策压力的减小,龙头企业的优势重新凸显,上市龙头的阿尔法终于又回来了。这也是赶海的好时节,瞧,始终无动于衷的“裁判员”现在也开始下场了呢。

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主要内容:
1、地产销售量:本月单月增速-5.52%,前值1.26%,低于预期。在我们统计的重点三四线之外的低能级城市开始拖累销量下滑,这是4、5月PSL连续停发背景下带来的结果。但是我们看到地方专项债成为了新的棚改资金来源,约有7成的比例投向了旧改、棚改(融资数据点评里面有提到),但是该资金落地以高能级城市为主,所以我们维持看好一二线的观点不变。全年销量正负零的预判不变。本次销量下降的过程中城市线之间依然会出现巨大差异,退潮时,小鱼小虾都会搁浅。
2、投资、拿地、新开工
地产投资:本月实现单月9.5%的增长,前值11.82%,略有回调,但依然维持较高增速,韧性符合预期。考虑到23号文可能限制了明股实债的拿地,该数据后续我们的观点转为看淡,相对应的财政口径主导的财政地产可能会承担起稳住房地产投资的重担,但是开发商口径的地产开发数据可能会转弱。小开发商疯狂拿地赶超龙头的时间窗口可能已经关闭,现在又回到了龙头整合资源的阿尔法路径上来了。
本月施工面积增速从8.75%上升到了8.8%,续创2015年以来4年半的新高。但是考虑到23号文对拿地的影响,我们对后续新开工增速调低预期预计全年两位数增长,但难创新高。继续看好竣工的节奏不变,时间将是我们的朋友,竣工潮出现的越晚,其增速越可观。
本月新开工增速4.02%,前值15.5%,低于预期。我们认为23号文的后续影响将减少开发商主导的地产新开工面积,但是政府主导的财政地产开工加速在天量政府专项债的支持下是有可能出现的,两者对冲后全年新开工预计依然维持两位数增长。
本月拿地面积增速为-31.86%,前值-35.45%,维持较低增长,该数据和新开工一样历史波动较大,历史上该数据较低增速时政府往往对房地产略显友好,但是由于目前通过并购的比例越来越高,以及前融导致的拿地主体并不是房地产开发商,该数据的参考意义越来越弱。
3、资金端——当月整体资金增速3.0%,前值18.4%,低于预期。23号文收紧明股实债的效果立竿见影,但是银行的开发贷增长超预期,龙头又一次有机会巩固地位,小企业的逆袭窗口可能又一次关闭了。
国内贷款(开发贷)增长15.6%,前值8.4%,好于预期
自筹资金(非标为主)增长0.2%,前值13%,低于预期,影子银行的复苏被23号文打断,只有纯股性融资或许能够分享更大的份额。
定金及预收款本月同比2.2%,前值24%,低于预期。除了基数原因我们将关注销售回款的进度。