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拿地重新启动,行业维持景气——2019年9月房地产数据点评

2019-10-19 10:31:00 分类:行业研究

写在前面:
9月国民经济数据出炉,单季度GDP增速滑落到6.0%,累计增速6.2%,是1989年4.2%和1990年的3.9%之后的近28年低位。如果今年地产如一些人期待的投资增速出现负增长,那么国民经济增速破六并直逼1989年也是犹未可知。当前经济消费一路下行,实际增速仅5%+,投资增速在地产双位数增长的情况下亦仅仅5%+的增长。这4年不断下探的GDP之中,这也是伴随着地产托住经济的4年。
就社会影响来看,国内最大的就业人群——建筑工人近6000万,他们的稳定就业是当前社会的稳定基础。任何希望波及这些人群就业的动作和想法都是需要经受社会问题的拷问的。
尽管供给端资金收紧,但是本月地产行业不论是自下而上的企业端还是宏观数据层面,均出现了拿地加速的迹象,资金便宜、土地溢价率低的环境,是地产企业增加投资的窗口期

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主要内容:
1、地产销售量:本月单月增速2.91%,前值4.66%,维持增长,需求符合预期。1-9月累计增速-0.11%,前值-0.61%,随着去年高基数的消退,全年销售量有望实现正增长。1-9月累计销售金额增速已经从年初2月的2.81%低位上升到了7.07%,前值6.69%,全年来看销售金额的增速接近两位数的概率正在继续上升。
2、投资、拿地、新开工
地产投资:本月实现单月10.48%的增长,前值10.47%,韧性斐然,并开始出现拿地驱动的结构,超预期。在持续近半年的供给端资金紧缩的情况下,地产投资持续超预期,是实际上的国民经济保6的柱石。
本月施工面积增速8.73%与上月的8.76%基本持平。竣工增速则继续跌幅收窄,本月累计增速-8.57%,当月增速4.81%,均为今年以来最好水平。我们依然坚持时间是竣工的朋友,竣工潮终将到来。从消费端来看涉房类消费在整体消费数据扑街的情况下出现增长扩大,这是和竣工相互验证的(具体数据详见我们的消费数据点评)。
本月新开工增速6.66%,前值4.89%,好于预期。由于投资端出现了拿地节奏的加快,新开工也再次增速回升,在这个供给融资收紧的阶段是令人意外的。后续我们将关注真股融资是否会不断扩大范围。
本月拿地面积增速为10.4%,前值-6.03%,好于预期。是今年以来首次转正,预示着从去年三季度开始发放的大量以专项债名下的土地储备正在投向市场,这一点我们从财政端的基金收入也得到了验证。(详细数据见我们的财政点评)后续不排除新一轮的购地拉动型投资上升,从企业层面上来看,开发商从9月开始明显加快了拿地节奏(详见具体公司月度数据点评)。
3、资金端——当月整体资金增速10.8%,前值4.1%,好于预期。伴随着银保监会对于依然认可地产贷款增量的表态或让资金端压力的预判有所缓和。地产在自筹资金、按揭发放以及销售首付端发力,其中尤其以银行按揭的发放尤为超预期,按揭款本月同比27.8%,前值15.4%,大幅好于预期。按揭款在整体资金来源中与银行开发贷占比相当,约为15%左右,虽然本月开发贷增速仅4.8%,但综合考虑了按揭之后,银行系统对地产的支持不降反升。
国内贷款(开发贷)增长4.8%,前值11.9%,低于预期
自筹资金(非标为主)增长6.2%,前值4.9%,好于预期
定金及预收款本月同比14.3%,前值-0.8%,低于预期。
按揭款本月同比27.8%,前值15.4%,大幅好于预期。