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需求平稳有望连续5年增长,供给端短期受限国内贷款,依然看好后续供给释放——2019年11月房地产数据点评

2019-12-20 14:35:34 分类:行业研究

写在前面:
2019年底召开的中央经济工作会议和政治局会议中涉及地产最重要的表述并不在所谓的“房地产段落”中。也不在任何一个已经发表的文字中。有时候最重要的信息往往是“沉默”的信息。自2016年以来中央提出三去一降一补,其中的去杠杆对经济的影响尤为重大,但是在此次的表述中4年来首次没有提及去杠杆,取而代之的是稳杠杆,这同样也将是影响深远的变化,那只踩刹车的脚终于不那么坚持了。地产作为重资本行业,在去杠杆提法过去之后,未来的表现不言自明。至于中美协议等问题,我们就不再做历史比较了,要不然我们和一衣带水邻邦的经历将越看越像。让我们对2020拭目以待。

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主要内容:
1、地产销售量:本月单月增速1.08%,前值1.94%,维持增长,需求符合预期。1-11月累计增速0.2%,前值0.1%,全年销售量正增长可能性继续提升。1-11月累计销售金额增速已经从年初2月的2.81%低位上升到了7.33%,前值7.34%,全年两位数的增长较难到达,低于之前我们的预期。但地产连续5年增长的可能性很高,展望2020年随着政策面的放松以及拿地增速的回升,我们预计来年行业销量依然能够维持5%左右的正增长,金额增速在10%左右。
2、投资、拿地、新开工
地产投资:本月实现单月8.4%的增长,前值8.78%,符合预期。但是和上月不同的是,本月的投资增长主要来自比新开工更为前置的拿地。这对后续新开工维稳有积极意义。
本月施工面积增速8.69%较上月的8.98%有所下滑。竣工当月数据有回落,本月累计增速-4.5%,当月增速1.81%,累计增速继续创年内高位。虽然当月数据有所波动,但我们认为随着中央经济工作会议4年来首次取消了去杠杆的表述,有利于后续小企业拿到资金,助推竣工——销售缺口的修复,竣工潮依然是我们的判断。
本月新开工增速-2.88%,前值23.23%,低于预期。该数据历来波动较大,我们认为随着四季度企业拿地的扩张加速,以及后续去杠杆的弱化(本月自筹金额已经初现端倪,下面有详细数字),新开工增速将有望继续保持。中国式的“国土强化计划”依然继续。
本月拿地面积增速为-0.77%,前值12.8%,低于预期。我们从土地出让计划上看到,后续地方政府有大量的土地推向市场,我们认为随着自筹资金的增速恢复,以及按揭、首付的回款畅通,后续面积将恢复增长。展望2020年,上半年受到去年同比低基数的影响,有可能出现较为显著的增速。
3、资金端——当月整体资金增速6.5%,前值6.0%,好于预期。地产销售端的现金流显著好于供给端的现金流的情况在继续,定金预收款和按揭款继续保持着超预期两位数增长,供给端银行贷款低于预期,但自筹出现意外增长扩大。
国内贷款(开发贷)增长-17.1%,前值-5.2%,低于预期,更多的小城市小银行的开发贷额度已经耗尽
自筹资金(非标为主)增长8.0%,前值1.1%,好于预期。该数据颇让人意外,根据企业草根调研,来自保险的自筹资金开始增加。
定金及预收款本月同比15.4%,前值12.9%,持续两位数增长并有所扩大,超预期。
按揭款本月同比12.2%,前值18.6%,维持两位数增长,符合预期。年底银行所谓的额度紧张并未体现在购房需求端。