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投资转正,春江水涨地产先知——2020年3月房地产数据点评

2020-4-20 11:58:49 分类:行业研究

写在前面:
2020年春,几家央企和地方国企在上海黄浦江北岸“涉嫌”“围标”某住宅地块,上海地方国资与其针锋相对……同时期,热火朝天的上港新主场工地附近更大的投资已经拉开了帷幕,该地区也开盘了国际社区最后的高端楼盘,数千人排队……稍早公布的天量社融数据……疫情后就出现了地产投资转正,在信贷支持下,春江水涨地产先知。

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主要内容:
1、地产销售量:本月单月增速-14.14%,前值-39.9%,低位复苏,与微观企业销售能够验证,符合预期。目前地产销售端管控仍未实质性放开,需求复苏尚不支持全年出现增长,维持行业类似2008年的需求走势。
2、投资、拿地、新开工
地产投资:本月实现单月1.15%,前值-16.33%,好于预期。在国企带头开工的背景下,地产的投资数据转正,尽管销售预期依然不佳,但是地方政府财政压力下的政治任务让地产投资开始率先复苏。后期我们关注有多少资金会涌向这个地方财政的唯二入口(另一个是地方债)。
与之前预期的不同的是,此轮的投资拉动并非完全由存量的开复工主导,本月施工面积增速2.64%前值2.86%,进一步下降,竣工增速-15.79%,前值-22.91%略有恢复。施工增速下滑,投资增速却实现了正增长的复苏,说明了各项全维度的降幅收窄均有所贡献。
本月新开工增速-25.18%,前值-44.88%,符合预期。由于此次农民工返城受困,我们认为该数据的3月表现意义弱化,但是4月表现将非常重要,是衡量全年供给热度的重要节点。
本月拿地面积增速为-12.14%,前值-29.33%,符合预期。尽管3月的实际工作天数有限,但是地产土地购置面积的降速显著收敛,符合我们对于地方财政压力迫使多卖地的动机猜测。
3、资金端——当月整体资金增速-7.6%,前值-17.5%,符合预期。就结构来说,银行信贷端对地产的供需两端都有显著的贡献。
国内贷款(开发贷)增长0.5%,前值-8.6%,好于预期。实现了单月转正的增速与投资增速转正能够相互验证。
自筹资金(非标为主)增长1.7%,前值-15.4%,好于预期。年初非标额度尚充裕,叠加公司债发行顺利(详见之前的融资数据点评),使得地产自筹资金转正。
定金及预收款本月同比-20.2%,前值-23.9%,低于预期。较为真实的反映了地产需求端依然低迷,买房者的现金流压力不减。地产企业的需求预期不佳。我们认为市场化拿地力量可能并不是主力,政治性拿地投资的比重或有上升。
按揭款本月同比0.5%,前值12.4%,好于预期。银行信贷系统对地产的支持是从供给到需求全方面的。
4、房价方面:该方面数据由之前的持续跟踪的70、100城数据点评合并而来,本着量在价先的原则,我们以列示为主,同时考虑到房价预期对政策预期的指导作用我们开始提升关注程度,毕竟一旦房价进入负增长区间,政策松动的概率将提升。