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韧性的孩子没奶吃——2020年4月房地产数据点评

2020-5-19 13:49:35 分类:行业研究

写在前面:
连续两个月新房房价环比涨幅转正并有所扩大,房价极其坚韧。4月地产投资增速恢复到6.97%,拿地面积同比13.81%。在国民经济中太过“坚强”的行业是不利于政策态度的。要想让“当家人”对坚韧又坚强的孩子放下身段来“哄”,既无动力也无必要。而倔强的“孩子”总是不那么讨喜。政策红利要落在地产端的可能性目前并不高。

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主要内容:
1、地产销售量:本月单月增速-2.14%,前值-14.14%,继续复苏,与微观企业销售依然能够验证,符合预期。目前地产销售端管控仍未实质性放开,需求复苏尚不支持全年出现增长,因此中小房企应对现金流压力的警报依然没有解除,大型房企的增长问题也没有看到明确的空间。
2、投资、拿地、新开工
地产投资:本月实现单月6.97%,前值1.14%,好于预期。地产投资是国民经济最具韧性的行业。
和上月的判断一致,此轮复苏并非开复工甚至竣工主导,而是拿地驱动。本月施工面积增速2.49%前值2.64%,进一步下降,竣工累计增速-14.53%,前值-15.79%恢复甚慢。
月新开工增速-1.31%,前值-10.45%,符合预期。本月没有增速转正,我们认为地产企业在需求端没有足够信心的情况下,开工未必会那么积极,但是伴随着拿地、投资的上行,我们认为该数据在未来3个月内见到转正是大概率事件。
本月拿地面积增速为13.81%,前值-12.18%,好于预期。符合我们对于政府希望增收的预判。
3、资金端——当月整体资金增速-0.6%,前值-7.6%,符合预期。就结构来说,银行开发贷、自筹资金是主要贡献力量。地产行业的供给端资金供给大于需求端的资金供给。
国内贷款(开发贷)增长10.6%,前值0.5%,好于预期。银行对地产的开发贷维持了较高的支持力度,虽然没有增加比例,但是与M2相似的增速已经是超预期的情况。
自筹资金(非标为主)增长5.8%,前值1.8%,好于预期。年初非标额度尚充裕,叠加公司债发行顺利,使得地产自筹资金持续增速扩大。
定金及预收款本月同比-10.1%,前值-20.2%,低于预期。较为真实的反映了地产需求端依然低迷,买房者的现金流压力不减。地产企业的需求预期不佳。
按揭款本月同比-0.6%,前值0.5%,低于预期。前置的定金预收款的低迷使拖累按揭乏力。
4、房价方面:房价近两个月极具韧性,环比涨幅持续反弹两个月。目前房价的坚韧程度堪比2017年。