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地产全维度复苏,是短期经济企稳的重要动力——2020年5月房地产数据点评

2020-6-15 12:45:27 分类:行业研究

写在前面:
虽然监管层不断重申“不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段”,但是5月全维度复苏的地产数据显示,地产就是短期经济企稳的重要动力。事实比所谓的态度更重要。

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主要内容:
1、地产销售量:本月单月增速9.66%,前值-2.14%,显著复苏,与微观企业销售依然能够验证,超预期。目前地产销售端管控仍未实质性放开,但是个别城市优质楼盘开始上市供给,对于高价盘的限制目前有所松动,同时个人经营贷继续向地产输送资金,各地万人排队摇号再次出现。我们认为地产对于经济复苏至关重要,监管层把操作层面宽松的操作执行到何时将决定此轮地产复苏是否最终走向繁荣。
2、投资、拿地、新开工
地产投资:本月实现单月8.09%,前值6.97%,好于预期。地产投资实质上是短期经济企稳的重要动力。
修正之前的判断,此轮复苏可能开始从拿地驱动转向生产驱动。本月施工面积增速2.33%前值2.49%,今年以来持续下降,竣工累计增速-11.31%,前值-14.53%,恢复甚慢。
本月新开工增速2.52%,前值-1.31%,略超预期。我们之前一直认为伴随着拿地、投资的上行,我们认为该数据在未来3个月内见到转正是大概率事件。本月该数据出现了正增长,我们预期后续该数据将涨幅扩大。投资将从拿地拉动过渡到生产拉动。
本月拿地面积增速为0.85%,前值13.8%,低于预期。和投资数据有所背离,我们认为后续政府将以核心城市优质土地出让为主。该数据未来或继续增长,但增速应低于投资增速。
3、资金端——当月整体资金增速10%,前值-0.6%,好于预期。就结构来说,本月地产行业全维度供需两端均现金流改善。
国内贷款(开发贷)增长9.2%,前值10.1%,符合预期。略低于同期M2,银行供给端的支持并未扩大。
自筹资金(非标+债券为主)增长14%,前值5.8%,好于预期。地产发债频频获批,企业在债券端获得了超预期的资金。
定金及预收款本月同比6.7%,前值-10.1%,好于预期。反映了地产需求端开始出现复苏。
按揭款本月同比15%,前值-0.6%,好于预期。银行对地产需求端的支持本月略大于供给端。
4、房价方面:房价今年3月以来环比持续反弹,好在同比依然处于收敛状态,不至于引发监管层的话柄。但实际而言异常坚挺。