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地产从全面复苏进入局部过热——2020年6月房地产数据点评

2020-7-16 16:33:25 分类:行业研究

写在前面:
地产6月数据依然维持着销售、投资、开工的持续增长,深圳过热的房价甚至招致了严厉的需求调控。在地产的拉动下,二季度GDP实现了3.2%的超预期增长。相比之下,6月的中国手机出货量再度陷入两位的负增长,6月的社零端汽车消费依然是负增长,房地产再度成为资产高地是不争的事实,但这也并非全是监管层的本意,可短期除了卖地很难找到更多更快的财税来源来弥补左右支绌的财政。行政化的有形之手有时候也会和市场化的无形之手左右互搏。
最后引用一段老子的话,“治大国,若烹小鲜。以道莅天下,神鬼不伤人;非其鬼不伤人,其鬼亦不神;非其神不伤人,神同圣人,圣人亦不伤人。夫两不相伤,故德交归焉。”

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主要内容:
1、地产销售量:本月单月增速2.14%,前值9.66%,与微观企业销售依然能够验证,符合预期。目前部分城市已经进入过热状态,从房价角度来看,此轮地产依然处于超长景气周期之中。7月进入洪水季,该数据短期展望或有所回落。
就一线城市来看,继去年深圳走热之后,尚未出现第二个走热的城市,但深圳本身火热异常,热度超过2015-2016年,堪称史上最热时期之一。出台严格限购调控是不意外的。但是依然没有政策在供给侧扩大供给。这让人很意外,深圳的高房价并没有从本质上得到解决。
2、投资、拿地、新开工
地产投资:本月实现单月8.54%,前值8.09%,好于预期。地产投资既能提供短期经济企稳,又能吸纳就业,还能丰富财政,是一石三鸟的好手段。
虽然有洪水季的打扰,但我们还是维持之前的判断,此轮复苏可能开始从拿地驱动转向生产驱动。本月施工面积增速2.65%前值2.33%,今年以来首次增长,竣工累计增速-10.47%,前值-11.31%,恢复甚慢。
本月新开工增速8.86%,前值2.52%,大超预期。我们之前认为该数据将涨幅扩大,投资将从拿地拉动过渡到生产拉动。目前来看依然在我们的预测轨道上。后续虽然有洪水季的扰动但意味着洪水过后该数值将迎来更高增长。
本月拿地面积增速为12.13%,前值0.86%,好于预期。近期部分地块出现了龙头房企溢价100%拿地的情况。房企的信心开始修复。我们修正拿地增速预期,今年后续有望保持两位数增长。
3、资金端——当月整体资金增速13.2%,前值10%,好于预期。就结构来说,本月地产行业继续全维度供需两端均现金流改善。
国内贷款(开发贷)增长20.3%,前值9.2%,大超预期。银行端超预期给了地产投资资金支持。
自筹资金(非标+债券为主)增长5.9%,前值14%,低于预期。结合社融的非标口径持续萎缩,地产非龙头企业逆袭的空间继续收窄。
定金及预收款本月同比15.3%,前值6.6%,显著好于预期。反映了地产需求端的实际需求好于预期。
按揭款本月同比19.3%,前值15%,好于预期。银行对地产需求端的支持和供给端支持一样都是20%左右的高增长。看来“合规”流入房地产的资金有增无减,基本弥补了1-3月信贷支持的不足。
4、房价方面:房价今年3月以来环比持续反弹,同比收敛即将结束,目前涨幅迅猛的深圳已经出台了严厉限购政策,但全国重点城市的房价上涨范围有所扩大。此轮房价上涨肇始于2016年初,至今未见同比下跌,依然处于史上最长景气周期之中。统计局的观点是地产产业链端的累计增速尚未转正,地产下半年尚需“观察”。口风并未特别严厉,监管层对于地产产业链的“需求”仍在。