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当月销售额增速创两年新高,房地产就是短期经济的拉动力——2020年7月房地产数据点评

2020-8-17 11:20:46 分类:行业研究

写在前面:
表面上说了什么,和实际上怎么样往往是两件事情。譬如,最近央行的传言,后续对地产企业限制杠杆,信贷增长控制为15%。表面上是限制增长,但实际上来看,上半年累计银行对开发端的贷款增速才回到了4.9%,对需求端的按揭款才6.6%,那意味着15%的增速框架下,后续投放力度有增无减。正如表面上说不将地产作为短期刺激经济的手段,但实际上7月的经济数据中地产销售、投资、新开工增速均超预期扩大,相比之下扣除汽车的消费行业大多出现了增速低于预期的下降,所以实际上地产依旧担当起了托举经济的柱石作用。
借用电影《一代宗师》的一段对白:“一门里,有人当面子,就得有人当里子,面子不能沾一点灰尘,流了血,里子得收着,收不住,漏到了面子上,就是毁派灭门的大事,面子请人吃一只烟,可能里子就得除掉一个人。”
请问哪些行业是国民经济的“面子”?哪些又是“里子”?大家就自己体会吧。
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主要内容:
1、地产销售量:本月单月增速9.46%,前值2.14%,在洪水季录得增速扩张,超预期。本月销售出乎意料的强劲,房价亦保持超长景气的增长。全年来看,销售量不排除出现正增长,之前市场普遍预期是-10%到-5%。短期经济的拉动力就是地产。
就主要一线城市的房价报价来看,除了前期走热的深圳之外,广州、上海的热度开始上升,我们看到局部过热开始出现扩散,政策基调当看不到放松。
2、投资、拿地、新开工
地产投资:本月实现单月11.67%,前值8.54%,好于预期。地产投资既能提供短期经济企稳,又能吸纳就业,还能丰富财政,是一石三鸟的好手段。
经过洪水季的打扰,但我们依旧维持之前的判断,此轮复苏从拿地驱动转向生产驱动。本月施工面积增速3.03%前值2.65%,持续增速恢复中,验证了我们之前的判断,竣工累计增速-10.94%,前值-10.47%,恢复甚慢,但越是晚来的竣工潮意味着蔚来该数据将出现较高的反跳增速。
本月新开工增速11.32%,前值8.86%,继续大超预期。我们一直认为该数据将涨幅扩大,投资将从拿地拉动过渡到生产拉动。目前来看数据持续在我们的预测轨道上。连洪水季都没能扰动,意味着实际生产动力的高企。
本月拿地面积增速为-1.82%,前值12.11%,低于预期。该数据历来波动较大,近期土地市场局部过热,我们认为后续将有限的钱投入更多的面积或是一种可能性。因此我们维持该数据继续增长的预期不变。
3、资金端——当月整体资金增速16.5%,前值13.2%,好于预期。就结构来说,本月地产行业供需两端的资金均维持较好增长,对地产需求的支持更甚。
国内贷款(开发贷)增长14.2%,前值20.3%,符合预期。我们预期后续至年底银行依然能维持15%甚至以上的增速。
自筹资金(非标+债券为主)增长18.5%,前值5.9%,好于预期。地产获取资金能力未减弱。
定金及预收款本月同比15.2%,前值15.3%,符合预期。地产需求端的实际需求维持强势。
按揭款本月同比25.3%,前值15.3%,显著好于预期。居民信贷需求与社融的信贷数据相互验证,反映出超预期的需求增长。
4、房价方面:房价方面:房价持续维持史上最长景气周期,同比价格增速的收敛可能已经结束,我们认为未来6-9个月或出现类似2017年三季度到2018年一季度的涨幅稳定期。