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融资新政出现后,除投资数据各项指标均有所弱化——2020年9月房地产数据点评

2020-10-19 11:52:31 分类:行业研究

写在前面:
央行“345”融资监管新政使得开发商对后期现金流信心下降,导致了供给端的实物工程量投入不足。同时部分区域市场对于未来存在的政策收紧预期,使得需求端出现了抓紧买大房买好房的阶段性预期。政策预期影响了短期市场行为,后续我们展望供给端将持续围绕现金流展开。而政策端在规范了地产供给侧后会不会对居民需求端提出新监管思路值得关注。
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主要内容:
1、地产销售量:本月单月增速7.25%,前值13.69%,略低于预期。销售面积增速较上月的快速增长有所回落。但依然处于2018年以来较好水平。本月销售金额增长16.04%连续三个月处于16%以上的较高增速,销售依然向高能级区域集中。全年来看,销售面积即将转正,销售金额累计增速已经转正且有所扩大,全行业实现连续6年增长几成定局,其中销售额有机会超过去年6.5%的增速。
2、投资、拿地、新开工
地产投资:本月实现单月12.01%,前值11.78%,略超预期。地产投资堪称国民经济的中流砥柱,对扩大三季度GDP增速起到了功不可没的作用。
本月地产实物工程量数据均有所弱化,我们认为这和地产企业对于金融杠杆出台后的现金流预期不佳有关。虽然数据有反复,但我们维持“竣工只会迟到但不会缺席”的观点不变,竣工来的越迟其爆发性越强。
本月新开工增速-1.95%,前值2.41%,低于预期。该数据近两月快速回落,开发商对后期金融现金流预期不佳导致了实物工程量方面低于预期。
本月拿地面积增速为-4.78%,前值--7.57%,依然处于负增长区间,低于预期。继续反映了地方卖地与中央金融政策出现了博弈。
3、资金端——当月整体资金增速14.5%,前值18.3%,略低于预期。行业需求端的资金获取大于供给的态势没有改变。
国内贷款(开发贷)增长4.3%,前值-3%,略好于预期。银行开发贷的投放力度在低位有所反弹。
自筹资金(非标+债券为主)增长19.7%,前值5.5%,好于预期。企业抓紧时间增加发债和股权融资比例。
定金及预收款本月同比14.7%,前值36.6%,高位回落,略低于预期。地产需求端的前置指标出现乏力迹象,明年地产需求展望有所回落。
按揭款本月同比15.2%,前值22.5%,维持高速增长,低于预期。居民信贷是否会出现类似开发商面临的金融管制新政,是值得中长期警惕的事件。
4、房价方面:百城房价数据有所回落,环比涨幅本月0.24%,前值0.50%。上涨城市数由上月的89个下降到76个。史上最强房价景气周期依然在延续。我们认为短期供需关系没有扭转之前,价格依旧维持坚挺。