写在前面：

2020年全年地产销售额17.4万亿元，当年增长8.69%。

此轮地产景气周期的起点是2014年，彼时销售额7.6万亿，至今实现了连续6年的正增长，累计增幅129%。

2020年全年地产销售面积17.6亿平米，当年增长2.64%。较2014年的12.1亿平米累计增长了45.5%。

2020年全年新房销售均价9860元，2014年为6324元，累计增长了55.9%。

地产行业走过了量价齐升的6年所谓“白银时代”。站在2021年初我们看到的是部分企业开始重新加速拿地，融资政策正在扰动开发商们焦躁不堪的内心，在上半年信贷资源相对宽松的时期“抢跑”可能已经是部分选手的策略。

同时，经历了堪称”魔幻现实主义“的2020年，越来越多的行业进入景气周期，从早期的防疫物资行业、再到外贸行业、到国际货运、化工、电子元器件行业等等，均展现出超预期的盈利景气。超预期流进口袋的”钞票“使得越来越多的由富人”头部定价“的商品、资产价格不断上涨。这些”头部“居民的资产如何安置，他们的心也在焦躁中不断加速搏动，或许“抢跑”已经在各类资产上开始上演，这次不仅仅是房地产，连续增长的”故事“正在全球货币的推动下被复制到越来越多的资产上。

这就是2021年的开幕，一个更为魔幻的开始。

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主要内容：

1、地产销售量：本月单月增速11.47%，前值12.05%，略低于预期。年底尽管开发商存在强烈的现金回流动力，但是整体销量增速却继续微辐收敛，略低于预期。我们看到在一些核心城市购房需求强烈，但是稀释在全中国广大的市场空间中，这些热点城市的影响力是有限的。展望2021年一季度，由于疫情的防控要求，绝对销售量大概率低于预期。由于去年低基数的影响，大多数的宏观、行业数据的同比数据需要对比2019年的同期数据。届时我们将采用这种口径来提供预期基准。

2、投资、拿地、新开工

地产投资：本月实现单月9.35%，前值10.93%，低于预期。之前我们预期全年大概率实现7%以上的水平，最终基本达成。但我们修正对于2021年上半年投资数据的判断，之前认为可能投资至此走弱，但是实际上部分开发商反而开始加速拿地，可能是考虑到贷款额度、集中度考核的影响，上半年“抢装”概率上升。

就全年累计增速来看，地产实物工程量数据中施工面积、新开工和竣工均继续恢复，其中竣工数据单月数据略有反复当月增速-0.15%，累计跌幅收窄至-4.92%。我们依然坚持竣工潮终究会来到的观点不变。施工面积则续创疫情爆发后的新高，达到3.69%。不排除这是“抢跑”的一个信号。

本月新开工增速6.33%，前值4.12%，好于预期。该数据历来波动较大，但是跟随上述关于投资的预判，我们也修正了未来6个月新开工的观点。“抢跑”的迹象越来越明显。

本月拿地面积增速为20.54%，前值-15.62%，大超预期。考虑到最近几个月保利、万科为首的地产公司开始明显加速拿地，这为年初“抢跑”又增加了一条线索。

3、资金端——当月整体资金增速21.8%，前值17.2%，超预期。本月银行端贷款额度耗尽并未影响整体资金流。

国内贷款（开发贷）增长9.2%，前值8.9%，略好于预期。2021年在贷款监管预期下，抢跑可能是最现实的选择。

自筹资金（非标+债券为主）增长18.8%，前值20.1%，符合预期。在地方国企、地方政府债面临信用挑战的背景下，拥有土地的开发商反而更容易获得债性资金。

定金及预收款本月同比33.2%，前值14.6%，大超预期。该数据显著超越了当月销售数据，年底销售端可能也存在抢跑现象。

按揭款本月同比3.7%，前值18.3%，低于预期。年底按揭额度耗尽，展望来年，是否出台居民信贷分类管理政策值得关注。

4、房价方面：70城房价数据跌势暂缓，环比涨幅本月0.1%，前值0.1%。上涨城市数由上月的36个上升到42个。我们维持之前的判断，融资新政带来房企更积极的促销行为，史上最长房价景气周期正在走向终结。但部分热点城市，房价依然存在显著上涨压力。一线城市中，上海、广州、深圳的二手房报价均处于近5年最景气阶段。