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莫说地产多吸金,没人情,有人心——2019年6月房地产数据点评

2019-7-18 15:05:35 分类:行业研究

写在前面:
上半年经济数据出炉,二季度GDP仅6.2%,创90年代初以来最低。凭借房子和汽车这两项长期耐用消费品6月增速的两位数表现,才没有跌破6%。而6月消费扣除汽车国5上牌冲量的短期因素后,其余主要消费品增速仅为8.3%左右,扣除2.7%的CPI,增速令人堪忧,依然拖累经济。而地产投资保持了10.1%的增速,令人颇觉“不识趣”。在中国经济落潮的过程中,地产这块“顽石”毅然“挺立潮头”让某些人脸上无光。结合最近一些抑制地产融资的窗口指导,让人有一种击碎了这块顽石,就能让水位上升的错觉。其实地产的“吸金”只不过是一个结果,是人心在各处受伤后的被动选择。如果真的击碎了这块“冥顽不灵”的石头,那么除了剩下的石屑还会有什么呢?我觉得国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇在上半年经济数据发布会上的发言说的很清楚:“下阶段,稳地价、稳房价、稳预期能够做到,房地产不会出现大起大落。”而这就是管理层的态度。

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主要内容:
1、地产销售量:本月单月增速-2.25%,前值-5.52%,符合预期。从5月开始地产将迎来三个月的年中高基数,本月销售面积降速有所回收,预计从8月开始地产增速可能再一次回正,其中不仅仅是基数原因,更主要的是小地产商可能由于资金压力加速去本已不多的库存,另外地方专项债高速发行带来的棚改资金、以及土储大增都会使得销售再一次上升。应该说此轮地产的需求调整是历次调整中最弱的,距离监管层追求的“稳”或许并不遥远。
2、投资、拿地、新开工
地产投资:本月实现单月10.09%的增长,前值9.5%,略有扩张,依然维持较高增速,韧性符合预期。考虑到23号文可能限制了明股实债的拿地,以及7月初发生的信托窗口指导,该数据后续我们的观点维持转淡。小开发商疯狂拿地赶超龙头的时间窗口可能已经关闭,现在又回到了龙头整合资源的阿尔法路径上来了。
本月施工面积增速从8.8%上升到了8.83%,续创2015年以新高。虽然竣工降幅有所扩大,但是依然维持看好竣工的节奏不变,时间将是我们的朋友,竣工潮出现的越晚,其增速越可观。
本月新开工增速8.89%,前值4.02%,好于预期。我们认为23号文及窗口指导后续将减少开发商主导的地产新开工面积,但是政府主导的财政地产开工加速在天量政府专项债的支持下是有可能出现的,两者对冲后全年财政口径的房地产开发或实现两位数增长。
本月拿地面积增速为-14.3%,前值-31.87%,好于预期
3、资金端——当月整体资金增速5.7%,前值3.0%,符合预期。维持上月的判断23号文及其他窗口指导,收紧明股实债的效果立竿见影,但是银行的开发贷增长超预期,龙头又一次有机会巩固地位,小企业的逆袭窗口可能又一次关闭了。
国内贷款(开发贷)增长22.8%,前值15.6%,好于预期
自筹资金(非标为主)增长6.4%,前值0.2%,符合预期,影子银行的复苏被监管打断,只有纯股性融资或许能够分享更大的份额。
定金及预收款本月同比1.1%,前值0.2%,低于预期。除了基数原因我们将关注销售回款的进度。