写在前面：

在交房压力、年底农民工工资、人民币资产信用压力、产业链压力以及诸多稳增长的压力下，“棋手”终于正如预期的在年度经济工作会议后“交卷”。答案中赫然写着“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求“。那人们不禁要问，何为合理需求，需求上限又在哪里？

以上海为例，截至2019年人均住宅面积28.2平米，对比全球其他主要城市可比口径下，新加坡（2014年）人均30.35平米，伦敦（2014年）35.6平米，东京（2013年）39.8平米，纽约（2014年）43.3平米。我们做了一个测算，仅考虑2500万人口，每年自然更新率2%，行业如果维持CAGR10%的销量增速，那么需要让人民的居住条件达到上述几个发达国家的城市，耗时分别为9、14、17、18年。在考虑了中性货币发行的假设下，市场整体空间累计增幅在4-15倍不等。

长期其实不是问题，在短期的人为压力的背后蕴含了显著的机遇。

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主要内容：

1、地产销售量：本月单月增速-13.97%，前值-21.65%，略好于预期。随着中央经济工作会议提出稳预期，我们认为伴随着后期各种地方政府的稳市场的政策出台。地产销售将在未来一个季度看到环比企稳，并在稍后的来年中期看到同比增速的企稳。在此期间，均为行业政策的甜蜜期。

2、投资、拿地、新开工

地产投资：本月实现单月-4.3%，前值-5.4%。投资转负的幅度略有收窄，略好于预期。目前来看，销售将制约投资，量入为出的行业拿地策略将导致投资的同比数据滞后于销售止跌，我们预期到明年下半年或看到投资重回正规。

本月施工面积增长6.34%，前值7.13%，实物工程量低于预期。竣工同比16.19%，前值16.35%，地竣工端在社会压力面前开始缓解，保竣工就是保住社会稳定的命题是成立的。

本月新开工增速-21.03%，前值-33.14%，符合预期。在房企未来预期改善之前，该数据可能维持负增长。现阶段销售预期将领先后端各类指标的修复。

本月拿地面积增速为-12.53%，前值-24.24%，虽有收敛但我们认为仍然低于预期。各地的第三轮集中出让出现了大量地方城投的身影，我们的理解是左手倒右手，避免形式上的大量流拍。实际的拿地依然低迷。

3、资金端——当月整体资金增速-7.0%，前值-9.5%，符合预期。按揭贷款继续宽松，债券也开始产生正面贡献，后续销售带来的首付资金回笼将是决定性因素。6-12个月地产的资金问题需要实际的需求回升才能改善。

国内贷款（开发贷）增长-20.5%，前值-27.2%，符合预期。

自筹资金（非标+债券为主）2.1%，前值-2.8%，好于预期。

定金及预收款本月同比-16.1%，前值-12.9%，低于预期。坏于销售数据，需要观察是否是个别月份的波动。

按揭款本月同比10.6%，前值1.0%，好于预期。

4、房价方面：房价处在新一轮下降周期的中间阶段，我们预期未来6-15个月房价压力将不断减轻。政策宽松期将在其期间持续。