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信贷按揭给力,地产销量增速创65个月新高——2016年4月地产月度数据解读

2016-5-15 10:51:29 分类:行业研究

写在前面(这次我写了不少):
        4月地产销量、新开工、投资全面超预期,即使4月全社会新增贷款不达预期,地产按揭方面未受到丝毫影响,行业资金面持续超预期改善。不得不说,地产基本面的持续性是中国经济维持稳定的柱石。我认为虽然“权威人士”抱有理想主义的言谈,但是地产行业(不考虑产业链)对财政收入的直接影响超过20%,此番又堪为经济的柱石。试问何时理想不终将回归现实?在现实面前,在饭碗面前,即使再持横“权威”的人士也不例外。
        过去的3年里,权威”们用权益投资、用各种新经济、新概念试图改造大众。再往前说去,2004年以来“谢国忠”们的地产崩盘论依然在耳畔,但是2005年以来的历次地产调控已经教育了人民大众。居民们用手头的真金白银向“权威”们投了不信任票。
        44.07%的单月销量增速创下了65个月(2009年12月)以来的新高。这一幕在2009、2007、2005、2002年均出现过,一切仿佛回到了从前。是的,又是一个轮回要开始了。今年距离1998年房改已经过去了18个年头,一个完整的库兹涅茨建筑周期即将走完,新的轮回即将开始。新轮回会有新故事,新轮回会有新人物,这个我们已经看到了。
        关于地产股,首先所谓地产股本身是股票,股票市场在地产市场面前是失色的,也是失血的。这是一个大前提,这就意味着一切靠故事的高PE股短期就歇息吧。地产股中的转型股们也就不在我的关注序列中了,一个个饭都吃不饱还在奢谈转型,都闹下岗了还在捉摸怎么创新圈钱,与“何不食肉糜”的晋惠帝有何区别。
        就业绩来看,地产正股配得上优质基本面和低估值,也就是“条儿很正、盘儿很亮”要脸有脸要胸有胸。但是众多LY不敢上的原因倒也简单,就那么几条我列一下:
1、土地很贵,面粉比面包贵。无力吐槽的是,天下面粉厂就“赵家”一家,主事的“权威”已经说了土地是稀缺资源(还有一个稀缺货是信贷,地根和银根)。历史上来看,只要捂得住,被嘲笑的地王们都解套了(我就不举例子了,打脸)。回到地产股的层面上,土地上涨最受益的是地产企业的资产负债表,存货价值再上一个台阶。在谈可持续经营假设之前,我们可不可以把NAV重估一下先。天天期盼1998年开张的”赵家面粉铺“越卖越贱现实么?
2、“权威”说不能搞。不仅这个“权威”这么说,上一个“权威”也这么说过。面粉点老板看大家要把店面挤坏了,让乡亲们别激动,喊喊话是常有的事儿。
3、地产没前途。这种话不能乱喷的,五千年前的有巢氏可要气的来找你的。再说让赵家面粉店关门也不现实啊。之前做了些研究,人口前景悲催的日本,地产、建筑企业九十年代以来涨的一点都不比,游戏差,股价回到了1990年股灾的水平。今年日本的房地产贷款余额创下历史新高。而美国的情况希望小伙伴们自己学习一下。
4、有人说其他国家的房子便宜,嗯,真要住起来一点都不便宜,纽约市中心一居室月租金2万人民币,伦敦3万。租售比这么高为啥?别人家的房子税负是按流量收房产税的,死的时候还要收遗产税。羡慕流量计费的小伙伴们怎么衡量一次性收费呢?再说,如果出现人民币贬值,还贵吗?提示,当年日本房价崩盘的时候日币升值。
      顺便说一下我对5月以后行业数据的预判,销售方面万众瞩目的高基数终于来了。“不可持续”君!可把你盼来了,你再不来,有人的眼泪都快下来了。而我想说的是,下半年是时候调高全年的销售增速预期了,全年0增长的论调休矣。投资新开工方面维持“前低后高”的判断。
      这次就说这么多了吧。下面回到4月的具体数据点评,毕竟这才是正事儿。

1、地产销量增速大幅超预期,此前市场预期由于个别一线城市的政策收紧,销量同比将较3月的37%有显著的下滑,但实际4月录得44.07%的65个月增速新高。
2、地产新开工面积超预期,4月单月增速25.86%(前值26.86%),此前市场认为地产3月的新开工复苏将昙花一现,事实证明4月超预期维持住了高增速。
3、地产投资增速超预期,4月单月增速9.7%(前值9.67%),和新开工一样,之前市场认为投资也是无法持续的。
4、按揭逆势大超预期,4月信贷八成是按揭。全社会新增贷款单月-21.51%,达5556亿,符合近期市场传言,低于月初预期的8000亿。但是以房地产按揭为代表的居民中长期贷款暴增172.96%,达到4280亿。
5、4月地产资金来源数据也验证了按揭端的持续超预期,按揭款单月增长78.6%(前值79.3%),预收款单月同比58.5%,验证了销售的高增长开发贷为代表的国内贷款单月-14.7%低于预期但负增长幅度显著小于全社会新增贷款整体而言4月地产资金端持续改善,行业资金净流入单月增长23.8%
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