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谁能预料到拿地、新开工竟能继续加速——2018年8月地产数据点评

2018-9-15 17:47:53 分类:行业研究

写在前面:
如果把地产看作是一种超长期耐用消费品的话,1-8月累计消费额增速为14.47%,进一步扩大涨幅,堪称中国体量最大,增速最快的消费行业。并对后续家电、家纺、装饰建材,乃至汽车(终于有了车位)都有巨大的拉动作用,且这是一个领先行为。
如果把地产看作是一种产能投资的化,1-8月累计新开工增速进一步扩大至15.91%,拿地面积15.61%,亦继续扩大增速。这种投资同样体量巨大的生产部门,不仅拉动城市化的增长,还拉动购房人群的劳动效率(背负房贷更认真工作)。
但是恰恰是消费行业的一些观点却认为地产挤压了他们的消费,恰恰也是一些生产部门的观点认为地产分流了本该给他们的社会资源。
那好,那我们就把地产拿走,当没有了地产这架“鞭策”你不断向上的“天梯”,请重新住上分配的“勃列日涅夫式”的筒子楼,每日按部就班的工作,憧憬着说走就走的洒脱,怀揣着宅里乾坤的浪漫。向前看是苏联、向后看就是日本。
毁掉一个时代的不是压力,恰恰相反,是社会没有了动力。

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主要内容:
1、地产销售量:8月单月增速2.43%,低于前值9.90%,在重点三四线城市显著下滑的情况下,依然实现了正增长,略低于预期。1-8月累计增速3.99%,前值4.21%,实现了2015年6月以来连续39个月销售累计增速为正增长,属于近十年的最长景气周期。但是我们认为随着PSL的显著收缩,预计在未来4-7个月会看到全国销售面积增速的收缩。
就分区域来看,东部都市圈的销售面积降幅进一步收窄,销售金额增幅进一步上升,验证了之前我们判断的未来12-18个月地产企业的胜负手在东部都市圈
当月销售额增长15.17%,前值21.97%,累计增长14.47%,前值14.43%。伴随着新房房价二次上涨,销售额较为超预期
2、投资、拿地、新开工
地产投资:8月实现单月9.25%的增长,前值13.16%,维持高位,考虑到土地溢价率持续下降,以及拿地增速持续高企,该数据符合预期。
本月新开工增速26.58%,前值29.44%,1-8月累计增速15.91%,前值14.36%,市场认为不能持续的高速增长竟然出现了持续,好于预期,该数值历来波动较大,但基本趋势和投资、拿地增速相互验证。目前市场依然认为此次新开工的超预期属于惯性上升。但是在此之前,似乎市场也并未预期新开工具有如此的表现,而且今年以来的增速扩张似乎并不能用滞后销售增速来解释,因为销售增速已经下降了两年半。
我们认为此次新开工景气或维持较长时间,主要是对14~16年欠投入的补偿,同时还将叠加去库存政策扭转为补库存之后的双重景气。
本月拿地面积增速为44.72%,前值32.06%,1-6月累计土地购置面积增长15.61%,前值15.35%,大幅好于预期
3、资金端——8月当月整体资金增速10.2%,前值17.8%,略低于预期。但是能够持续两个月维持在两位数的增长水平,是资金荒的三季度中最不缺资金的行业。其中自筹资金同比增长进一步上升到了16.4%,前值14.2%,为全年第二高点。地产企业的资金面依然展现了强大的韧性
定金及预收款本月同比15.2%,前值31.7%,1-8月累计15.1%,符合预期维持较高水平。

国内贷款本月同比-4.0%,按揭款2.0%,低于预期,虽然在继续体现政府意志的存在,但是较最恶劣的6月份开始出现积极的改善。


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