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竣工潮开始启动,投资再现扩张,销量累计回正——2019年10月房地产数据点评

2019-11-15 11:32:21 分类:行业研究

写在前面:
本月竣工面积出现了19%+的增长,市场期待已久的竣工大幕可能已经开启,其意义对地产后产业链消费的影响可能在明年显现。当前不断低迷的消费数据,可能在明年能够得到涉房类消费的托底。
在开发的另一端地产企业的拿地、新开工再现扩张,这一点大出市场预料,在地产资金面并没有明显放量的时间节点,已经有行业参与者先行拉开了地产的投资新周期。我们调高对明年地产投资的预判,地产投资或能继续支撑行业继续两位数投资增长。
此轮新开工的景气周期堪比2005-2007年,区别在于当年是一二线的房改红利释放,此轮则是二三四线的城镇化红利。我们认为中国未来的5-10年依然处在城镇化红利中,在更远的未来,还存在一波改善型红利,毕竟中国一二线城市的人均居住面积较世界发达国家依然有明显的差距,甚至连以土地紧缺的日本都不如。(相关数据我们之前有报告详述)。
销售面积连续四个月同比为正,拉动1-10月累计增速回到正增长区间,销售额累计增速亦上升到年内的次高点7.3%,这些是年初市场不曾预料到的。
事实证明,地产是大多数二级股票市场参与者“看不懂”的行业。

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主要内容:
1、地产销售量:本月单月增速1.94%,前值2.91%,维持增长,需求符合预期。1-10月累计增速转正0.1%,前值-0.11%,全年销售量有望实现正增长。1-10月累计销售金额增速已经从年初2月的2.81%低位上升到了7.34%,前值7.07%,全年来看销售金额的增速或接近两位数。
2、投资、拿地、新开工
地产投资:本月实现单月8.78%的增长,前值10.48%,开始出现拿地+新开工驱动的结构,符合预期。在持续近半年的供给端资金紧缩的情况下,地产投资持续超预期,是实际上的国民经济保6的柱石。
本月施工面积增速8.98%较上月的8.73%缓步上升。同时竣工潮可能已经开始,本月累计增速-5.54%,当月增速19.22%,再创今年以来最好水平。我们之前坚持时间是竣工的朋友,竣工潮终将到来。
本月新开工增速23.23%,前值6.66%,大超预期。在供给融资收紧的阶段是令人意外的。此轮新开工的景气周期堪比2005-2007年,区别在于当年是一二线的房改红利释放,此轮则是二三四线的城镇化红利。我们认为中国未来的5-10年依然处在城镇化红利中,在更远的未来,还存在一波改善型红利,毕竟中国一二线城市的人均居住面积较世界发达国家依然有明显的差距,甚至连以土地紧缺的日本都不如。(相关数据我们之前有报告详述)。
本月拿地面积增速为12.81%,前值10.4%,好于预期。持续拿地增长的情况出乎市场预期。在融资面收紧的半年后,地产企业开始再现扩张。我们将持续关注投资交易重启的持续性和高度。
3、资金端——当月整体资金增速6.0%,前值10.8%,低于预期。地产销售端的现金流显著好于供给端的现金流,定金预收款和按揭款均呈现超预期两位数增长,但银行贷款和自筹均低于预期。
国内贷款(开发贷)增长-5.2%,前值4.8%,低于预期,小城市小银行的开发贷额度已经耗尽
自筹资金(非标为主)增长1.1%,前值6.2%,低于预期
定金及预收款本月同比12.9%,前值14.3%,持续两位数增长,超预期。
按揭款本月同比18.6%,前值27.9%,维持两位数增长,超预期。