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当月地产销售增速创三年新高,居民的消费恢复在地产——2020年8月房地产数据点评

2020-9-15 11:33:16 分类:行业研究

写在前面:
本月地产的销售面积增速上升到13.7%,考虑了价格因素的销售额更是增长了27.1%。创2017年6月以来的增速新高。这带动销售金额1-8月的累计增速年内首次转正。地产需求有机会实现连续六年的增长。后续伴随着竣工潮的出现,居民消费有望围绕地产重新获得增长动力。
但同时随着供给端融资政策设定了增速上限,值得密切关注需求热点城市是否会出现市场过热的风险。
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主要内容:
1、地产销售量:本月单月增速13.69%,前值9.47%,超预期。在度过了洪水季后,尽管有深圳为代表的政策收紧,但是从全国层面来看,地产销售依然超预期增长。我们维持全年销售量出现正增长的预测,之前市场普遍预期是-10%到-5%。其实就销售金额来说,已经达成预测目标,1-8月销售额累计增长1.65%,今年首次回归正增长。
2、投资、拿地、新开工
地产投资:本月实现单月11.78%,前值11.67%,符合预期。地产投资增速回到了过去四年的增长中枢,对整体投资增速的回升继续起到重要拉动作用。
我们维持之前的判断,此轮复苏从拿地驱动转向生产驱动。本月施工面积增速3.27%前值3.03%,持续增速恢复中,继续验证我们之前的判断,竣工累计增速-10.82%,前值-10.94%,恢复甚慢,但我们始终相信竣工潮只会迟到,但不会缺席。从近几个月建筑用玻璃、聚氨酯和涂料的价格开始陆续涨价中,我们预判统计意义上的竣工潮将越来越临近,地产后市场消费的启动是可以期待的。
本月新开工增速2.41%,前值11.32%,低于预期。该数据历来波动较大,我们认为此轮复工对施工的拉动力当大于新开工。目前对地产企业而言,央行的信贷增速新规或影响后续供给的出现,这将是地方财政与中央金融政策的相互博弈。
本月拿地面积增速为-7.56%,前值-1.81%,低于预期。反映了地方卖地与中央金融政策出现了博弈。
3、资金端——当月整体资金增速18.3%,前值16.5%,好于预期。就结构来说,银行显著缩减了地产供给端的支持力度,但对需求端的信贷支持有增无减,加之首付资金流入强劲,行业呈现出明显的需求大于供给的态势。
国内贷款(开发贷)出现负增长-3%,前值14.2%,低于预期。银行显著收缩了开发贷的发放力度,我们跟随央行的窗口指导,修正之前的观点,全年的供给端货币增速,从之前的10-15%下调为5-10%。
自筹资金(非标+债券为主)增长5.5%,前值18.6%,低于预期。此轮央行指导涵盖了发债口径,该数据后续增速或继续收敛。
定金及预收款本月同比36.6%,前值15.2%,大超预期。地产需求端的实际需求出乎意料的强势。
按揭款本月同比22.5%,前值25.4%,维持高速增长,符合预期。居民信贷需求与社融的信贷数据相互验证,继续反映了银行系统对居民按揭的支持力度不减。
4、房价方面:房价持续维持史上最长景气周期,我们判断同比价格增速的收敛可能已经结束,未来6-9个月或出现类似2017年三季度到2018年一季度的涨幅稳定期。百城数据与70城类似,本月不再赘述。