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融资监管新政下,销量增速创近40个月新高——2020年10月房地产数据点评

2020-11-16 11:52:36 分类:行业研究

写在前面:
上个月我们提到了央行“345”融资监管新政出台后,开发商的行为将围绕该政策展开。目前来看,企业为了应对政策,其决策行为将取代实际销售成为领先行为。就本月的情况来看,融资新政使得高杠杆企业以促销的手段加速回款销售、适当提升竣工,减缓扩张速度。我们认为随着345新政影响力的不断深入,房企为了保证每月的数据均符合监管要求,销售现金流回流至关重要,今年年底出现“销量管理”的行为当小于往年。更多的企业需要继续保持积极的销售态度,以维持月度财务数据不断改善的趋势,以便于最终进入“绿色”融资区间。我们认为全年销售额超过去年的6.5%依然是大概率事件。
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主要内容:
1、地产销售量:本月单月增速15.27%,前值7.25%,好于预期。销售面积增速创2017年7月以来最好水平,累计销量增速年内首次转正。验证了我们之前的预判。我们认为随着345新政影响力的不断深入,房企为了保证每月的数据均符合监管要求,销售现金流回流至关重要,今年年底出现“销量管理”的行为当小于往年。更多的企业需要继续保持积极的销售态度,以维持月度财务数据不断改善的趋势,以便于最终进入“绿色”融资区间。我们认为全年销售额超过去年的6.5%依然是大概率事件。
2、投资、拿地、新开工
地产投资:本月实现单月12.73%,前值12.01%,略超预期。我们之前一直认为地产投资事关国民经济保增长的关键大事,目前来看实现十三五GDP百亿目标的收官,以及全年经济的正增长目标,地产投资厥功至伟。
本月地产实物工程量数据中除施工面积外,新开工和竣工均有所恢复,其中竣工数据单月实现了5.88%的正增长,累计跌幅收窄至-9.17%。我们依然坚持竣工潮终究会来到的观点不变。
本月新开工增速3.51%,前值-1.95%,好于预期。该数据历来波动较大,但由于345地产新政的实施,地产供给端边际扩张或受抑制,我们认为未来的6-12个月,该数据很难回到2016-2019年15%的增速中枢。
本月拿地面积增速为-5.61%,前值--4.79%,负增长扩大,低于预期。345地产融资新政使得高杠杆企业加速回款销售、适当提升竣工,减缓拿地速度。
3、资金端——当月整体资金增速14.5%,前值14.5%,符合预期。本月银行对开发企业的贷款增速重回两位数增长令人颇感意外。
国内贷款(开发贷)增长18.5%,前值4.3%,好于预期。银行开发贷的投放力度重回两位数增长,最让人感到意外。
自筹资金(非标+债券为主)增长11.8%,前值19.7%,符合预期。企业抓紧时间增加发债和股权融资比例,使得自筹部分维持了两位数增长。
定金及预收款本月同比16.2%,前值14.7%,高位回落,符合预期。地产需求端的前置指标在前期高位回落后企稳,与企业加紧销售回款,以满足每个月的财务数据报送,有有一定关联。后续随着年底“销售管理”意愿的减弱,该数据或维持两位数增长。目前企业的修复报表行为将成为行业的“领先逻辑”。
按揭款本月同比13.1%,前值15.2%,低于预期。居民信贷是否会出现类似开发商面临的金融管制新政,是值得中长期警惕的事件,这一点我们将在未来的中长期持续关注。
4、房价方面:70城房价数据显著回落,环比涨幅本月0.2%,前值0.30%。上涨城市数由上月的55个下降到45个。融资新政或带来房企更积极的促销行为,史上最长房价景气周期或走向终结。