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钱更多了但拿地却更为谨慎,年末大考现金流至上——2020年11月房地产数据点评

2020-12-15 11:44:27 分类:行业研究

写在前面:
本月行业资金增速17.2%超预期,其中债性融资为主的自筹资金增速20.1%创全年新高,在债券遭遇信用危机的11月大超预期。可见在地方国企、地方政府债面临信用挑战的背景下,拥有土地的开发商反而更容易获得债性资金。伴随着房价涨幅环比即将进入负增长区间,肇始于2016年的史上最长房价压力周期可能已经过去,居民信贷尚未出现类似供给端的政策管理。同时,年底的中央政治局会议未提房住不炒值得关注。展望明年,在地产投资拉动力减弱的背景下,竣工端是否能够接过拉动内需的大旗,将是地产来年最重要的经济价值。
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主要内容:
1、地产销售量:本月单月增速12.05%,前值15.27%,符合预期。我们一直认为随着345新政影响力的不断深入,房企为了保证每月的数据均符合监管要求,销售现金流回流至关重要。同时之前我们认为全年销售额超过去年的6.5%是大概率事件。本月累计销售额增速7.17%,全年几乎锁定了行业增速超过去年的成绩。但随着全行业进入投资低潮期,明年销售端增速当给予房价更多的权重。
2、投资、拿地、新开工
地产投资:本月实现单月10.93%,前值12.73%,低于预期。地产投资累计增速依然持续上升,全年大概率实现7%以上的水平,但监管政策对地产投资的影响已经开始显现,展望明年,肇始于2016年的地产超长投资稳定周期(10%-15%)可能已经结束。
本月地产实物工程量数据中施工面积、新开工和竣工均有所恢复,其中竣工数据单月维持了连续两个月的正增长当月增速3.09%,累计跌幅收窄至-7.32%。我们依然坚持竣工潮终究会来到的观点不变。施工面积则实现了疫情爆发后的新高,但距离疫情前8%以上的速度有显著差距。
本月新开工增速4.12%,前值3.52%,好于预期。该数据历来波动较大,但由于345地产新政的实施,地产供给端边际扩张或受抑制,我们认为未来的6-12个月,该数据很难回到2016-2019年15%的增速中枢。
本月拿地面积增速为-15.6%,前值-5.62%,负增长扩大,低于预期。该数据使得后续开工、投资数据预后不良。当然行业通过兼并整合的拿地或许会加速。但整体的扩张速度依然给予看淡的预期。
3、资金端——当月整体资金增速17.2%,前值14.5%,略超预期。本月企业自筹资金的增速创全年新高。
国内贷款(开发贷)增长8.9%,前值18.5%,低于预期。银行开发贷的投放力度在超预期扩张后,重回个位数增长阶段,该数据临近年底波动显著加大。
自筹资金(非标+债券为主)增长20.1%,前值11.8%,大超预期。在地方国企、地方政府债面临信用挑战的背景下,拥有土地的开发商反而更容易获得债性资金。
定金及预收款本月同比14.6%,前值16.2%,符合预期。该数据与销售数据相互印证,后续开发商依然维持促销心态,销售金额增速当维持。
按揭款本月同比18.3%,前值13.1%,好于预期。居民信贷尚未出现类似供给端的政策管理。中央政治局会议未提房住不炒值得关注。
4、房价方面:70城房价数据继续回落,环比涨幅本月0.1%,前值0.2%。上涨城市数由上月的45个下降到36个。我们维持之前的判断,融资新政带来房企更积极的促销行为,史上最长房价景气周期正在走向终结。